La copropiedad de un inmueble genera una serie de derechos y obligaciones que deben ser comprendidos tanto por los herederos como por quienes residen en la vivienda. La situación se complica cuando uno de los copropietarios vive en la propiedad, mientras que otros son únicamente propietarios por herencia. Vamos a analizar los aspectos clave de esta situación, desde la distribución de gastos hasta la participación en decisiones de la comunidad.
Copropiedad y régimen jurídico.
En términos legales, la copropiedad implica que dos o más personas poseen un inmueble en común, cada una con un porcentaje determinado de propiedad. Este régimen puede derivar de la compra conjunta o de la herencia. Cada copropietario tiene derecho a usar y disfrutar de la vivienda, pero este derecho puede estar limitado por la existencia de otros propietarios.
En el caso de herencia, los bienes se transmiten a los herederos según las normas del Código Civil, generando derechos de copropiedad sobre la vivienda.
Distribución de gastos en una vivienda compartida.
Los gastos de la vivienda se dividen según la naturaleza de cada gasto y la situación del copropietario:
a) Gastos comunes de la comunidad:
Los gastos de mantenimiento del edificio (ascensor, limpieza, seguridad, reparaciones comunes) se distribuyen entre los copropietarios según el coeficiente de participación que figura en el título de propiedad o en los estatutos de la comunidad.
- Ejemplo: Si un copropietario posee el 50% del inmueble, pagará el 50% de los gastos de comunidad, independientemente de que resida o no en la vivienda.
b) Gastos derivados de la propiedad exclusiva:
Los gastos que solo benefician a un copropietario (reformas internas, decoración, reparaciones específicas) son asumidos únicamente por quien disfruta de esa parte de la vivienda.
c) Gastos con cargo a la herencia:
Cuando la vivienda forma parte de una herencia, ciertos gastos pueden ser asumidos por la masa hereditaria antes de la partición: IBI, contribuciones pendientes o reparaciones necesarias para conservar el bien. Una vez realizada la partición, cada heredero asume los gastos proporcionalmente a su cuota.
d) Gastos de quien reside en la vivienda:
El copropietario que vive en la vivienda normalmente asume los gastos de consumo diario (agua, luz, gas) y cualquier gasto adicional derivado de su uso personal. Sin embargo, los gastos de conservación general se reparten según la cuota de cada propietario, salvo acuerdo en contrario.
Derechos de voto en la junta de propietarios.
En una comunidad de vecinos, cada copropietario tiene derecho a participar en la junta y a votar sobre los asuntos que afectan al inmueble. El peso del voto suele estar determinado por la cuota de participación que cada propietario tenga en la comunidad. Esto significa que un copropietario que viva en la vivienda no tiene más derecho a voto que uno que no reside allí, a menos que existan acuerdos internos distintos.
- Decisiones importantes: reformas estructurales, instalación de servicios comunes o modificaciones en el régimen de propiedad requieren el acuerdo de la mayoría según la ley de propiedad horizontal, así como los acuerdos por los que se resuelvan las discrepancias sobre la naturaleza de las obras a realizar.
Uso de la vivienda y acuerdo entre copropietarios.
El uso de la vivienda debe respetar la cuota de propiedad de cada copropietario y no perjudicar los derechos de los demás. En la práctica, cuando uno de los copropietarios vive en la vivienda, suele ser recomendable firmar un acuerdo que detalle:
- Qué gastos asume el residente.
- Cómo se compensan los gastos comunes.
- Normas sobre uso de espacios y reparaciones.
Esto evita conflictos y facilita la administración de la propiedad.
En caso de desacuerdo, los copropietarios pueden recurrir a la vía judicial o a la mediación. La ley protege tanto al propietario residente como a los no residentes, garantizando que los derechos de uso y los deberes económicos se cumplan de manera proporcional a la participación de cada uno.