Firmar un contrato de alquiler sin leerlo con detenimiento es uno de los errores más frecuentes que cometen tanto inquilinos como propietarios. Y cuando surge un conflicto meses o años después, aparece una realidad que sorprende a muchos: hay cláusulas que, aunque estén escritas en el contrato y firmadas por ambas partes, son nulas de pleno derecho y no pueden aplicarse.
Las cláusulas abusivas en contratos de alquiler son aquellas que vulneran los derechos que la Ley de Arrendamientos Urbanos —la LAU— reconoce a los arrendatarios y que no pueden eliminarse ni modificarse por acuerdo entre las partes. Son nulas aunque el inquilino las haya aceptado, aunque estén redactadas con claridad y aunque hayan sido negociadas. La ley protege determinados derechos del arrendatario con carácter imperativo, lo que significa que el contrato no puede empeorar esa posición aunque ambas partes lo hayan querido así.
En este artículo explico qué cláusulas son abusivas en un contrato de alquiler de vivienda habitual, cuáles son válidas aunque parezcan desventajosas, y cómo actuar si tu contrato contiene alguna de ellas.
Qué dice la ley: el marco de protección de la LAU.
La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, con las modificaciones introducidas en 2019 por el Real Decreto Ley 7/2019, establece un conjunto de normas imperativas que protegen al arrendatario de vivienda habitual. Su artículo 6 es el más importante a estos efectos: establece que son nulas las cláusulas que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas del título II de la ley, que es el que regula los arrendamientos de vivienda.
Esto significa que hay dos tipos de normas en la LAU:
— Normas imperativas: no pueden modificarse en perjuicio del inquilino aunque las partes quieran. Si el contrato las vulnera, esa cláusula es nula, pero el resto del contrato sigue siendo válido.
— Normas dispositivas: pueden modificarse libremente por acuerdo entre arrendador y arrendatario. Si el contrato nada dice, se aplica lo que establece la ley.
La distinción práctica es fundamental: no toda cláusula desfavorable para el inquilino es abusiva. Solo lo son aquellas que vulneran normas imperativas de la LAU.
Cláusulas abusivas más frecuentes en contratos de alquiler de vivienda:
Estas son las cláusulas que con más frecuencia aparecen en contratos de arrendamiento y que, total o parcialmente, son nulas por vulnerar la LAU:
1. Renuncia al derecho de prórroga obligatoria:
La LAU establece que el arrendatario tiene derecho a prorrogar el contrato hasta un mínimo de cinco años, si el arrendador es persona física, o de siete años si es persona jurídica. Cualquier cláusula que establezca un plazo menor o que obligue al inquilino a renunciar a estas prórrogas es nula.
Ejemplo de cláusula abusiva: «El presente contrato tendrá una duración de un año, sin posibilidad de prórroga por ninguna de las partes.»
Esta cláusula es nula: el inquilino tiene derecho a prorrogar hasta los cinco años aunque el contrato diga lo contrario.
2. Fianza superior a la legal sin garantía adicional pactada correctamente:
La LAU establece que la fianza obligatoria es de una mensualidad de renta para arrendamientos de vivienda. El arrendador puede exigir garantías adicionales —aval bancario, depósito adicional— pero estas deben pactarse como garantías complementarias, no como parte de la fianza legal.
Una cláusula que exija dos o tres mensualidades como «fianza» sin distinguir entre la fianza legal y las garantías adicionales puede ser problemática, especialmente en lo que respecta a la obligación del arrendador de depositar la fianza legal en el organismo autonómico correspondiente —en Galicia, el Instituto Galego da Vivenda e Solo.
3. Exclusión del derecho de tanteo y retracto:
Si el propietario decide vender el inmueble durante el arrendamiento, el inquilino tiene derecho de adquisición preferente: primero el tanteo —comprar antes que cualquier tercero al mismo precio— y luego el retracto —comprar después de la venta a ese mismo precio si no fue informado del tanteo.
Existe una diferencia según sea el contrato anterior al 6 de junio de 2013 o posterior a esta fecha.
Si estamos ante el primer caso, anterior a la reforma de 2013, el pacto de renuncia solo cabía en los contratos de duración superior a cinco años. Por el contrario, a partir de la reforma existe un cambio importante y es que no tiene trascendencia jurídica el plazo mínimo que fija dicho precepto sino que la libertad de renuncia es total desde el primer momento.
En consecuencia, cabe pactar la renuncia si el arrendamiento es posterior al 6 de junio de 2013 y, por el contrario, será nula la cláusula que en un contrato regido por la LAU, pero anterior a la reforma, si la duración no excedía de 5 años.
4. Obligación de pagar gastos que corresponden al propietario:
Los gastos generales de la finca —comunidad de propietarios, IBI, seguros del edificio— son, en principio, a cargo del arrendador. La LAU permite pactar que sean a cargo del arrendatario, pero solo si se hace de forma expresa en el contrato y con indicación del importe anual de esos gastos en el momento de la firma.
Una cláusula que obligue al inquilino a pagar todos los gastos «sin excepción» o que no especifique a qué gastos se refiere puede ser impugnable, especialmente si los importes no estaban determinados en el momento de la firma.
5. Prohibición de realizar obras de adaptación para personas con discapacidad:
La LAU reconoce al arrendatario con discapacidad —o que conviva con personas con discapacidad o mayores de setenta años— el derecho a realizar obras de adaptación del inmueble, siempre que no afecten a la estructura del edificio y se comuniquen al arrendador. Una cláusula que prohíba cualquier tipo de obra sin distinción puede vulnerar este derecho.
6. Atribución de todos los gastos de reparación al inquilino:
El arrendador tiene la obligación legal de realizar las reparaciones necesarias para conservar el inmueble en condiciones de habitabilidad. Solo las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario son a cargo del inquilino. Una cláusula que traslade al arrendatario la responsabilidad de todas las reparaciones —incluidas las estructurales o las derivadas del deterioro por el paso del tiempo— vulnera el artículo 21 de la LAU y es nula en esa parte.
Ejemplo de cláusula abusiva: «El arrendatario se obliga a mantener el inmueble en perfectas condiciones, asumiendo a su cargo cualquier reparación que sea necesaria durante la vigencia del contrato.»
7. Penalizaciones desproporcionadas por resolución anticipada:
La LAU regula el derecho del inquilino a desistir del contrato a partir de los seis primeros meses, con un preaviso de treinta días y una indemnización máxima de una mensualidad por cada año restante de contrato. Una cláusula que establezca una penalización superior a este límite legal es nula en el exceso.
8. Cláusulas de actualización de renta no vinculadas a índice oficial:
Desde la reforma de 2023, la actualización anual de la renta en contratos de vivienda habitual está limitada y vinculada a índices oficiales. Cláusulas que permitan al arrendador actualizar la renta libremente o por encima de los límites legales vigentes son nulas en su exceso.
Una cláusula nula no invalida el contrato completo. El contrato sigue siendo válido sin esa cláusula, y en su lugar se aplica lo que establece la LAU. Firmar un contrato con cláusulas abusivas no significa que tengas que cumplirlas: significa que esa parte del contrato no existe jurídicamente.
Cláusulas que parecen abusivas pero son válidas:
No todo lo que resulta desfavorable para el inquilino es nulo. La LAU permite que las partes pacten libremente en determinadas materias, y esos pactos son válidos aunque sean más gravosos para el arrendatario.
Algunas cláusulas que generan dudas pero que en general son válidas:
— Prohibición de tener animales domésticos: no existe ningún derecho legal del inquilino a tener mascotas en el inmueble arrendado si el contrato lo prohíbe expresamente.
— Prohibición de subarrendar: la LAU exige el consentimiento del arrendador para subarrendar, y el contrato puede prohibirlo expresamente.
— Obligación de contratar un seguro del hogar: el arrendador puede exigir que el inquilino contrate un seguro de contenido y responsabilidad civil como condición del arrendamiento.
— Domiciliación bancaria del pago de la renta: siempre que no suponga un coste adicional para el inquilino, puede pactarse libremente.
— Plazo de preaviso para no renovar superior al legal: si el contrato establece un preaviso mayor que el mínimo legal, es válido siempre que sea recíproco o que el inquilino lo haya aceptado libremente.
Cómo impugnar una cláusula abusiva en tu contrato de alquiler:
Si tu contrato contiene alguna de las cláusulas abusivas descritas, tienes varias opciones para actuar:
Paso 1 — Identificar la cláusula y su fundamento legal:
El primer paso es identificar con precisión qué cláusula es problemática y qué norma imperativa de la LAU vulnera. Una queja genérica de que el contrato «es abusivo» no tiene recorrido legal; lo que tiene recorrido es señalar exactamente qué cláusula vulnera qué artículo de la ley.
Paso 2 — Comunicación escrita al arrendador:
Si la cláusula abusiva se está aplicando en tu perjuicio —el propietario te está cobrando gastos que no le corresponden, te ha denegado una prórroga a la que tenías derecho, te ha exigido una penalización desproporcionada— el primer paso es comunicarle por escrito —idealmente por burofax— que esa cláusula es nula y que no vas a cumplirla o que reclamas lo indebidamente cobrado.
Esta comunicación tiene valor probatorio si el conflicto escala a la vía judicial.
Paso 3 — Reclamación judicial si no hay acuerdo:
Si el arrendador insiste en aplicar la cláusula nula o no devuelve lo cobrado indebidamente, la vía judicial es el paso siguiente. Dependiendo del importe en juego, puede ser un juicio verbal —para cantidades de hasta 15.000 euros— o un procedimiento ordinario para importes superiores.
En estos procedimientos, la nulidad de la cláusula la declara el juez, que también puede ordenar la devolución de las cantidades cobradas indebidamente en aplicación de esa cláusula.
Si tienes dudas sobre si una cláusula de tu contrato de alquiler es válida o no, cuéntamelo. Reviso el contrato y te digo con claridad qué cláusulas son nulas, cuáles son válidas aunque te parezcan injustas, y cómo actuar en cada caso.
Qué ocurre con las cláusulas abusivas en arrendamientos de local comercial:
La protección de la LAU que hemos descrito se aplica específicamente a los arrendamientos de vivienda habitual. Los arrendamientos de local de negocio tienen una regulación distinta: en ellos rige en mayor medida la libertad de pactos entre las partes, con menos normas imperativas que limiten lo que se puede acordar.
Esto significa que cláusulas que serían nulas en un contrato de vivienda pueden ser válidas en un contrato de local. Sin embargo, eso no implica que cualquier cláusula en un arrendamiento comercial sea lícita: los límites generales del derecho de contratos —dolo, coacción, lesión— siguen siendo aplicables, y determinadas cláusulas pueden ser impugnables por otras vías aunque no lo sean por la LAU.
Si tienes un conflicto relacionado con el contrato de tu local comercial, el análisis de las cláusulas problemáticas debe hacerse con ese marco diferente en mente.
Preguntas frecuentes sobre cláusulas abusivas en contratos de alquiler.
¿Si firmé el contrato con una cláusula abusiva, estoy obligado a cumplirla?
No. Las cláusulas que vulneran normas imperativas de la LAU son nulas aunque hayas firmado el contrato. El consentimiento del arrendatario no puede validar una cláusula que la ley prohíbe expresamente. El efecto de la nulidad es que esa cláusula se tiene por no puesta: el contrato sigue vigente sin ella y en su lugar se aplica lo que establece la ley.
¿Puede el propietario incluir en el contrato que no se puede tener hijos?
No. Las cláusulas que limitan el derecho del arrendatario a convivir con su familia —cónyuge, ascendientes, descendientes— son nulas. La LAU reconoce expresamente el derecho del arrendatario a tener en el inmueble a su cónyuge, hijos y ascendientes que convivan con él.
¿Es válida la cláusula que obliga a pagar el IBI?
Sí, si está pactada expresamente en el contrato y se indicó el importe del IBI en el momento de la firma. La LAU permite este pacto de forma expresa en su artículo 20.1. Si la cláusula no especifica el importe o lo deja indeterminado, puede ser impugnada por falta de determinación del objeto.
¿Puedo reclamar lo que me han cobrado de más en aplicación de una cláusula nula?
Sí. Si el arrendador te ha cobrado cantidades en aplicación de una cláusula que después se declara nula, tienes derecho a reclamar la devolución de lo pagado indebidamente, más los intereses legales desde la fecha de cada pago. El plazo para reclamar es de cinco años desde cada pago.
¿Qué hago si el propietario me amenaza con no renovarme el contrato si no acepto las condiciones?
La renovación del contrato está regulada por la LAU con plazos y condiciones concretas. Si tienes derecho a prórroga y el arrendador te la niega o la condiciona a la aceptación de nuevas cláusulas abusivas, puedes exigir la prórroga por la vía judicial. La prórroga legal es un derecho del arrendatario, no una concesión del arrendador.
¿Cómo actuar ante las cláusulas abusivas en contratos de alquiler?
Las cláusulas abusivas en contratos de alquiler son más frecuentes de lo que parece, y su presencia no siempre es fruto de la mala fe del arrendador: en muchos casos son cláusulas heredadas de contratos antiguos o copiadas de modelos que no se han actualizado a la normativa vigente.
Lo importante es saber que firmar un contrato con una cláusula nula no te obliga a cumplirla. La nulidad opera de forma automática: no necesitas que un juez la declare para saber que esa cláusula no existe jurídicamente, aunque sí necesitarás esa declaración judicial si el arrendador insiste en aplicarla.
Si tienes dudas sobre tu cláusulas abusivas en contratos de alquiler —si eres inquilino o propietario— cuéntame tu situación. Reviso las cláusulas problemáticas y te digo con claridad qué es válido, qué no lo es y cómo actuar.