Es muy habitual recibir en consulta a personas que, tras heredar una vivienda, descubren que no pueden venderla, alquilarla ni siquiera vivir en ella con libertad. La razón casi siempre es la misma: han heredado la nuda propiedad, no la propiedad plena. Si te preguntas qué es la nuda propiedad en una herencia, en qué se diferencia del usufructo y qué implicaciones legales y fiscales tiene, en este artículo te lo explicamos con detalle y con ejemplos reales.
¿Qué es la nuda propiedad en una herencia?
La nuda propiedad es el derecho de titularidad sobre un bien sin el derecho de uso y disfrute, que corresponde a otra persona: el usufructuario. Es decir, ser nudo propietario significa que figuras como dueño legal del bien —normalmente una vivienda—, pero no puedes habitarlo, alquilarlo ni obtener ningún rendimiento económico de él mientras exista el usufructo.
Este concepto también se conoce como propiedad desmembrada, porque separa en dos figuras distintas los derechos que normalmente van unidos en la propiedad plena o pleno dominio:
- Nudo propietario: tiene la titularidad del bien, pero no el uso ni el disfrute.
- Usufructuario: tiene el derecho a usar y disfrutar del bien (vivir en él, alquilarlo y percibir las rentas), pero no es su propietario.
Cuando fallece el usufructuario, el derecho de usufructo se extingue y el nudo propietario consolida el pleno dominio sobre el bien, sin necesidad de pagar de nuevo el Impuesto de Sucesiones por esa consolidación en la mayoría de los casos, aunque sí debe liquidarse el impuesto correspondiente a esa extinción.
Un ejemplo típico: la vivienda familiar tras el fallecimiento de un progenitor.
El supuesto más frecuente en el que aparece la nuda propiedad en una herencia es el siguiente: fallece uno de los progenitores y, en el reparto de la herencia, los hijos heredan la nuda propiedad de la vivienda familiar, mientras que el cónyuge viudo conserva el usufructo, es decir, el derecho a seguir viviendo en la casa (o a alquilarla y percibir la renta) durante el resto de su vida.
Esta situación puede surgir de dos maneras:
- Por disposición testamentaria: el testador decide expresamente que su cónyuge conserve el usufructo y que los hijos reciban la nuda propiedad.
- Por aplicación de la ley (usufructo legal o viudal): si no hay testamento, o el testamento no dice nada al respecto, el Código Civil reconoce al cónyuge viudo un usufructo legitimario que varía según con quién concurra en la herencia:
- Si concurre con hijos o descendientes, le corresponde el usufructo del tercio de mejora (artículo 834 del Código Civil).
- Si concurre solo con ascendientes del fallecido, el usufructo asciende a la mitad de la herencia (artículo 837 del Código Civil).
- Si no hay descendientes ni ascendientes, el cónyuge viudo tiene derecho al usufructo de dos tercios de la herencia (artículo 838 del Código Civil).
Es importante recordar que este usufructo viudal no aplica si en el momento del fallecimiento los cónyuges estaban separados legalmente o de hecho, salvo que se acredite una reconciliación notificada al juzgado o al notario correspondiente.
Nuda propiedad vs. usufructo: diferencias clave.
Aunque ambos derechos nacen del mismo bien, sus efectos prácticos son muy distintos:
| Nudo propietario | Usufructuario | |
| Titularidad del bien | Sí | No |
| Puede vivir en la vivienda | No, salvo acuerdo | Sí |
| Puede alquilarla y cobrar la renta | No | Sí |
| Puede venderla libremente | Puede vender su parte de nuda propiedad, pero no el bien libre de cargas | No puede vender la propiedad, solo ceder su derecho de usufructo si es transmisible |
| Debe conservar y reparar el bien | Reparaciones estructurales o extraordinarias | Gastos ordinarios, contribuciones y reparaciones menores |
| Consolida el pleno dominio | Al extinguirse el usufructo (normalmente por fallecimiento del usufructuario) | — |
¿Se puede vender la nuda propiedad heredada?
Sí. Vender la nuda propiedad procedente de una herencia es una operación legal y relativamente frecuente. Algunas claves a tener en cuenta:
- El precio de venta será inferior al de una vivienda en pleno dominio, ya que el comprador tendrá que esperar a la extinción del usufructo para disfrutar plenamente del inmueble.
- Por regla general, no es imprescindible el consentimiento del usufructuario para vender la nuda propiedad, aunque es muy recomendable informarle y, siempre que sea posible, buscar un acuerdo.
- El comprador de la nuda propiedad asume el «riesgo» de la espera a cambio de un precio rebajado, una fórmula habitual en operaciones de rentas vitalicias o en compraventas entre familiares.
Si hay varios herederos y el reparto no es sencillo, conviene analizar cada caso concreto antes de decidir vender, ya que la nuda propiedad puede dividirse entre varias personas y esto complica todavía más las decisiones sobre el bien.
Obligaciones del nudo propietario y del usufructuario.
Para evitar conflictos entre las dos partes, conviene tener claro qué corresponde a cada una:
El usufructuario debe:
- Conservar y cuidar el bien con la diligencia de un buen padre de familia.
- Asumir los gastos ordinarios y las contribuciones anuales del inmueble.
- Realizar las reparaciones ordinarias que la vivienda precise.
El nudo propietario debe:
- Respetar el derecho de uso del usufructuario mientras este exista.
- Hacerse cargo, en su caso, de las reparaciones extraordinarias o estructurales del inmueble.
- No disponer del bien de forma que perjudique el derecho del usufructuario.
Implicaciones fiscales de la nuda propiedad en una herencia.
A efectos del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, cuando una herencia se reparte entre nuda propiedad y usufructo, Hacienda no valora el 100% del bien para cada heredero, sino que desglosa el valor del inmueble entre ambos derechos:
- El valor del usufructo se calcula, en el caso del usufructo vitalicio, en función de la edad del usufructuario (a menor edad, mayor valor del usufructo, y viceversa).
- El valor de la nuda propiedad es el resultado de restar al valor total del bien el valor asignado al usufructo.
Esto significa que, en el momento de aceptar la herencia, el nudo propietario tributa únicamente por el valor correspondiente a la nuda propiedad, y no por el valor total del inmueble. Cuando posteriormente se extingue el usufructo y se consolida el pleno dominio, suele producirse una nueva liquidación fiscal, generalmente más reducida, por esa consolidación.
¿Qué ocurre si hay desacuerdo entre nudo propietario y usufructuario?
No es infrecuente que surjan tensiones, por ejemplo, cuando los hijos (nudo propietarios) quieren vender la vivienda y el cónyuge viudo (usufructuario) prefiere seguir viviendo en ella. En estos casos, el Código Civil prevé una figura conocida como conmutación del usufructo: es posible, de mutuo acuerdo entre los herederos y el cónyuge viudo, sustituir el usufructo por una renta vitalicia, un capital en efectivo o los productos de determinados bienes, poniendo fin así a la propiedad desmembrada y evitando los inconvenientes que genera para ambas partes.
Cuando no hay acuerdo, será necesario acudir a la vía judicial para resolver el conflicto, motivo por el cual, ante cualquier situación de nuda propiedad compartida con un usufructo, es recomendable contar con asesoramiento legal desde el primer momento.
Preguntas frecuentes sobre la nuda propiedad en una herencia:
¿Puedo vivir en una vivienda de la que solo tengo la nuda propiedad?
No, salvo que llegues a un acuerdo con el usufructuario. El derecho de uso y disfrute corresponde exclusivamente a este último mientras el usufructo esté vigente.
¿Qué pasa con la nuda propiedad cuando muere el usufructuario?
El usufructo se extingue y el nudo propietario consolida automáticamente el pleno dominio sobre el bien, pasando a tener la propiedad completa.
¿Puede el nudo propietario vender su parte sin el consentimiento del usufructuario?
Sí, por norma general puede vender su derecho de nuda propiedad sin necesidad del consentimiento del usufructuario, aunque el comprador solo adquirirá la titularidad, no el uso del bien.
¿Cómo se calcula el valor de la nuda propiedad a efectos del Impuesto de Sucesiones?
Se calcula restando al valor total del bien el valor que corresponde al usufructo, el cual depende principalmente de la edad del usufructuario en el caso de usufructos vitalicios.