Si eres propietario y quieres vender una vivienda que tienes alquilada, o si eres inquilino y acabas de enterarte de que tu casero quiere poner el piso en venta, es muy probable que te hayas topado con el concepto de derecho de adquisición preferente del inquilino. Se trata de una de las protecciones más importantes que la ley reconoce al arrendatario y desconocerla puede tener consecuencias serias tanto para quien vende como para quien compra. En este artículo respondemos directamente a la pregunta que más nos plantean: en qué consiste este derecho, cómo se ejerce y cuándo no se aplica.
¿Qué es el derecho de adquisición preferente del inquilino?
El derecho de adquisición preferente del inquilino es la facultad que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) reconoce al arrendatario para adquirir la vivienda que tiene alquilada con preferencia frente a cualquier tercero, en caso de que el propietario decida venderla, y en las mismas condiciones de precio y demás términos esenciales que se hayan pactado con ese tercero. Está regulado en el artículo 25 de la LAU y se concreta en dos figuras jurídicas distintas: el derecho de tanteo y el derecho de retracto.
Ambos derechos persiguen el mismo objetivo —que el inquilino pueda convertirse en propietario antes que un comprador externo—, pero se ejercen en momentos diferentes del proceso de venta.
Derecho de tanteo: ejercerlo antes de la venta.
El derecho de tanteo es la facultad del arrendatario para igualar la oferta de compra antes de que la venta se formalice. Funciona así:
- Cuando el propietario decide vender la vivienda arrendada, tiene la obligación de notificar de forma fehaciente al inquilino su intención de vender, indicando el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión (forma de pago, plazos, etc.).
- A partir de esa notificación, el arrendatario dispone de un plazo de 30 días naturales para manifestar su voluntad de adquirir la vivienda en esas mismas condiciones.
- Si el inquilino ejerce el tanteo, se subroga en la posición del comprador y la vivienda pasa a ser suya, en igualdad de precio y condiciones a las que se habían pactado con el tercero.
- Si no ejerce este derecho dentro de plazo, el propietario queda habilitado para vender a ese tercero, aunque los efectos de la notificación caducan a los 180 días naturales: si transcurrido ese plazo la venta no se ha producido, el propietario deberá volver a notificar su intención antes de vender.
Derecho de retracto: ejercerlo después de la venta.
El derecho de retracto entra en juego cuando la venta ya se ha formalizado y protege al inquilino frente a dos situaciones concretas:
- No se le notificó correctamente la intención de venta (o la notificación no incluía todos los requisitos exigidos: precio, forma de pago, condiciones esenciales).
- Las condiciones reales de la venta fueron distintas a las que se le comunicaron: por ejemplo, si finalmente se vendió a un precio inferior al notificado o en condiciones más favorables para el comprador de las que se le ofrecieron a él.
En estos casos, el arrendatario puede ejercer el retracto para deshacer la operación y subrogarse en la posición del comprador, adquiriendo él la vivienda en las condiciones reales en que se formalizó la venta. El plazo para ejercerlo es también de 30 días naturales, contados desde que el nuevo propietario le notifica de forma fehaciente las condiciones en que se realizó la compraventa (normalmente mediante la entrega de una copia de la escritura).
Diferencias entre tanteo y retracto
| Tanteo | Retracto | |
| Momento de ejercicio | Antes de formalizar la venta | Después de formalizada la venta |
| Requisito previo | El propietario notifica su intención de vender | La venta se hizo sin notificación correcta o en condiciones distintas a las comunicadas |
| Plazo | 30 días naturales desde la notificación | 30 días naturales desde que se comunican las condiciones reales de la venta |
| Efecto | El inquilino compra directamente | El inquilino se subroga, «deshaciendo» la venta al tercero |
¿Cuándo no se aplica el derecho de adquisición preferente?
El artículo 25.7 de la LAU recoge una excepción especialmente relevante en la práctica: no existe derecho de tanteo ni retracto cuando el propietario vende conjuntamente todas las viviendas o locales que posee en un mismo edificio, ya sea en una sola operación o cuando varios propietarios venden de forma conjunta a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble. El Tribunal Supremo ha confirmado que esta exclusión únicamente opera cuando se transmiten realmente todas las unidades del vendedor en ese edificio; si conserva aunque sea un solo local, trastero o vivienda, el inquilino mantiene su derecho de adquisición preferente sobre la suya.
Existe también una precisión importante: si en el inmueble solo hay una vivienda (no un edificio con varias unidades), el arrendatario conserva en todo caso el derecho de tanteo y retracto, con independencia de lo anterior.
¿Se puede renunciar al derecho de adquisición preferente?
Sí. El artículo 25.8 de la LAU permite expresamente que las partes pacten la renuncia del arrendatario a este derecho, y es, de hecho, una cláusula muy habitual en los contratos de alquiler actuales. Ahora bien, esta renuncia tiene un matiz importante: cuando se ha pactado, el arrendador está obligado a comunicar al arrendatario su intención de vender con una antelación mínima de 30 días naturales a la fecha en que se formalice la compraventa, aunque en este caso dicha comunicación no otorga al inquilino ningún derecho de adquisición, solo cumple una función informativa.
Al tratarse de un derecho de contenido patrimonial es plenamente renunciable y en la práctica muchos propietarios prefieren incluir esta cláusula desde el inicio del contrato para evitar limitaciones futuras a la hora de vender el inmueble.
Preguntas frecuentes sobre el derecho de adquisición preferente del inquilino:
¿Qué pasa si el propietario no notifica la venta al inquilino?
Si no se realiza la notificación exigida, o esta se hace de forma incompleta, el arrendatario puede ejercer el derecho de retracto una vez formalizada la venta, dentro del plazo de 30 días naturales desde que tenga conocimiento fehaciente de las condiciones reales de la operación.
¿El derecho de adquisición preferente se aplica también a locales comerciales?
Sí. El artículo 31 de la LAU remite expresamente a lo dispuesto en el artículo 25 para los arrendamientos de uso distinto al de vivienda, por lo que el arrendatario de un local comercial dispone del mismo derecho de tanteo y retracto, en los mismos plazos.
¿Puedo vender mi vivienda sin ofrecérsela primero al inquilino?
Solo si el inquilino ha renunciado expresamente a su derecho de adquisición preferente en el contrato de alquiler o si se trata de una venta conjunta de todas las viviendas o locales del edificio propiedad del vendedor. Fuera de estos supuestos, es obligatorio notificar la intención de venta antes de formalizarla.
¿Qué ocurre si el inquilino ejerce el retracto tras la venta?
La compraventa realizada con el tercero queda revertida y el inquilino se subroga en la posición de comprador, adquiriendo la vivienda en las mismas condiciones reales (precio incluido) en que se formalizó aquella operación.
El derecho de adquisición preferente del inquilino
El derecho de adquisición preferente del inquilino, articulado a través del tanteo y el retracto, es una herramienta legal pensada para proteger al arrendatario frente a ventas que pudieran dejarle fuera del proceso sin haber tenido oportunidad de comprar la vivienda en la que reside. Conocer sus plazos, sus excepciones (como la venta conjunta de todo el edificio) y la posibilidad de renunciar a él desde el propio contrato es fundamental tanto para propietarios que quieran vender con seguridad jurídica como para inquilinos que quieran hacer valer sus derechos a tiempo. Este derecho se enmarca dentro del Derecho Civil y desde este despacho estaremos encantados en ayudarte a resolver cualquier duda que te pueda surgir con este tema.