Si te han comunicado que un terreno, una vivienda o cualquier otro bien de tu propiedad va a ser expropiado por causa de utilidad pública o interés social, tarde o temprano te vas a encontrar con el concepto de justiprecio. Es la pieza central de todo procedimiento expropiatorio porque de ella depende cuánto vas a recibir a cambio de lo que se te está quitando y muchos propietarios descubren tarde que la primera cifra que ofrece la Administración no tiene por qué ser la definitiva. En este artículo respondemos directamente a la pregunta que más nos plantean: qué es el justiprecio, cómo se calcula, quién lo fija y qué se puede hacer si no se está de acuerdo con él.
¿Qué es el justiprecio?
El justiprecio es la cantidad de dinero que la Administración debe pagar al propietario de un bien o derecho como contraprestación por su expropiación forzosa. Es, en definitiva, el precio que compensa al expropiado por la pérdida de aquello que se le priva, y su fijación es un requisito indispensable para que la expropiación sea legítima: el artículo 33.3 de la Constitución Española exige expresamente que nadie pueda ser privado de sus bienes o derechos sino mediante la correspondiente indemnización.
Su regulación se encuentra en la Ley de Expropiación Forzosa de 1954 (LEF) y en su Reglamento de 1957, aunque para determinados bienes —fundamentalmente el suelo— se aplican también los criterios de valoración previstos en la legislación urbanística y del suelo.
Cómo se determina el justiprecio: las dos vías.
La ley prevé dos caminos para fijar el justiprecio, y no son excluyentes: primero se intenta el acuerdo, y solo si este fracasa se acude al procedimiento contradictorio.
- Mutuo acuerdo: el propietario y la Administración pueden pactar directamente el precio de la expropiación, sin necesidad de seguir el resto del procedimiento. Es la vía más rápida y, en la práctica, la que se utiliza con más frecuencia cuando ambas partes tienen intención de evitar litigios.
- Procedimiento contradictorio (piezas de justiprecio): si no hay acuerdo, se abre un procedimiento formal en el que cada parte presenta su propia valoración:
- El expropiado presenta su hoja de aprecio, en la que valora el bien y expone los criterios utilizados, en el plazo de 20 días desde que se le requiere para ello.
- La Administración puede aceptarla o formular su propia contraoferta en el mismo plazo.
- Si tampoco hay acuerdo en esta fase, el expediente pasa al Jurado de Expropiación (o al órgano equivalente que exista en cada comunidad autónoma), que resuelve de forma definitiva en vía administrativa fijando el justiprecio.
Criterios de valoración del justiprecio:
El criterio general es que el justiprecio debe corresponderse con el valor real del bien o derecho expropiado en el momento en que se inicia el expediente. Sin embargo, la forma concreta de calcular ese valor varía según el tipo de bien:
- Suelo: se aplican los criterios de valoración de la legislación del suelo (actualmente el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana), que distingue entre suelo rural y suelo urbanizado, con métodos de cálculo distintos para cada uno.
- Construcciones e instalaciones: se valoran de forma independiente al suelo, normalmente por su coste de reposición o su valor de mercado, según su antigüedad y estado de conservación.
- Rentas, negocios y otros perjuicios: cuando la expropiación afecta a una actividad económica (por ejemplo, un negocio en el local expropiado), la valoración puede incluir una indemnización adicional por los perjuicios derivados del cese o traslado de la actividad, conocida como premio de afección (un 5% adicional sobre el justiprecio, reconocido con carácter general por la ley).
El pago y la ocupación del bien.
Como regla general, el pago del justiprecio debe realizarse antes de que la Administración pueda tomar posesión del bien expropiado, en aplicación del principio de indemnización previa. Sin embargo, esta regla se excepciona en el procedimiento de urgencia, muy habitual en obras públicas: en este caso la Administración puede ocupar el bien tras el levantamiento del acta previa y el pago o consignación de un depósito previo y una indemnización por rápida ocupación, quedando pendiente la fijación definitiva del justiprecio para un momento posterior.
Si el pago del justiprecio ya fijado se demora, el expropiado tiene derecho a percibir el interés legal del dinero correspondiente, calculado desde que transcurren seis meses desde el inicio del expediente sin que se haya hecho efectivo el pago.
La retasación: qué ocurre si pasa mucho tiempo desde la fijación del justiprecio hasta que se cobra.
Una vez fijado el justiprecio de forma firme, si transcurren más de dos años sin que la Administración haga efectivo el pago (ni lo consigne), el propietario tiene derecho a solicitar la retasación, es decir, una nueva valoración actualizada del bien conforme a las circunstancias existentes en ese momento. Se trata de una garantía frente a la pérdida de valor real de la indemnización por el simple paso del tiempo.
¿Qué hacer si no estoy de acuerdo con el justiprecio?
Si el Jurado de Expropiación fija un justiprecio con el que el propietario no está conforme, cabe interponer recurso contencioso-administrativo contra su resolución. En esta vía judicial es habitual —y en la práctica casi imprescindible— aportar un informe pericial de valoración que sustente una cifra distinta a la fijada administrativamente, ya que el éxito del recurso depende en gran medida de la solidez técnica de la prueba aportada.
Preguntas frecuentes sobre el justiprecio:
¿Quién fija el justiprecio si no hay acuerdo entre las partes?
Lo fija el Jurado de Expropiación (o el órgano equivalente autonómico), un órgano colegiado que resuelve de forma definitiva en vía administrativa cuando el propietario y la Administración no han logrado ponerse de acuerdo mediante sus respectivas hojas de aprecio.
¿Puedo cobrar el justiprecio antes de que me quiten el bien?
Sí, esa es la regla general: el pago debe ser previo a la ocupación. La excepción es el procedimiento de urgencia, en el que la Administración puede ocupar el bien tras pagar o consignar un depósito previo y una indemnización por rápida ocupación, quedando la fijación definitiva del justiprecio para una fase posterior.
¿El justiprecio incluye siempre el premio de afección?
Sí, con carácter general se añade un 5% sobre la cantidad fijada como justiprecio, en concepto de premio de afección, salvo en aquellos supuestos que la propia ley excluye expresamente de este incremento.
¿Qué pasa si tarda mucho en pagarse el justiprecio ya fijado?
Si pasan más de dos años desde que el justiprecio quedó fijado de forma firme sin que se haya pagado, el propietario puede solicitar la retasación del bien, y además tiene derecho a percibir intereses de demora desde que transcurrieron seis meses sin abonarse la cantidad correspondiente.
En resumen,
El justiprecio es la garantía económica que compensa al propietario por la pérdida de un bien o derecho en un procedimiento de expropiación forzosa, y su correcta fijación —ya sea por mutuo acuerdo o mediante el procedimiento contradictorio ante el Jurado de Expropiación— es una de las cuestiones que más litigiosidad genera en la práctica administrativa. Conocer cómo se calcula, qué plazos existen para el pago y qué herramientas como la retasación o el recurso contencioso-administrativo protegen al expropiado es fundamental para no aceptar una indemnización inferior a la que realmente corresponde.
Si te enfrentas a un procedimiento de expropiación forzosa y quieres asegurarte de que el justiprecio ofrecido por la Administración se ajusta al valor real de tu bien, en NGÓMEZ Abogados podemos revisar la hoja de aprecio, representarte ante el Jurado de Expropiación y, si fuera necesario, acompañarte en el recurso contencioso-administrativo.